국내 리츠(REITs) 시장 동향 및 전략 분석

1. 국내 리츠 시장 개요

리츠(REITs)란?

• 부동산을 기초자산으로 하여 투자자들에게 배당을 지급하는 부동산 간접투자 회사
• 국내에서는 2001년 리츠법(부동산투자회사법) 제정, 이후 2018년 공모 리츠 활성화 정책 도입 후 본격적인 성장
• 2024년 기준 자산규모 100조 원 돌파

 

자료: KORAMCO

 

주요 특징

• 일반 투자자가 소액으로 부동산 투자 가능
• 임대료 수익과 자산 가치 상승에 따른 투자 수익 창출
• 주식 시장에 상장되어 거래 가능 (공모 리츠)

국내 리츠 시장의 핵심 현황

• 총 자산 규모: 2020년 61조 원 → 2024년 100조 원 (4년 만에 64% 성장)
• 리츠 개수: 총 400개 (사모 리츠 다수, 2025년 1월말 기준 상장 리츠 24개)
• 상장 리츠 시장 규모: 전체 리츠 시장의 약 7~8% 수준 (해외 대비 저조)
• 주요 투자 자산 비중:
  • 주택(47.1%), 오피스(29.4%), 리테일(7.7%), 물류(7.2%), 혼합형(4.3%) 등
    • 비중에 대한 자료 URL: https://www.kareit.or.kr/reference/page1.php

 

• 대표 리츠: NH농협리츠운용, SK리츠, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 신한알파리츠 등

 

 

 

 

 

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2. 국내 리츠 유형별 주요 리스크 비교

리츠 유형	주요 리스크
오피스 리츠	재택근무 확산으로 공실률 증가 가능
리테일 리츠	소비 패턴 변화, 온라인 쇼핑 증가
물류 리츠	수도권 물류센터 공급 과잉 및 공실률 증가 가능성
주거 리츠	임대료 규제, 공실 증가 위험
데이터센터 리츠	전력 인프라 확보 문제 및 ESG 규제 영향
헬스케어 리츠	규제 변화, 의료 서비스 수요 변화

 

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3. 해외 리츠 시장과 국내 시장 비교

항목	한국	미국	일본	싱가포르
시장 규모	100조 원	약 1,800조 원	상장 기준: 약 127조	상장 기준: 약 89조
주요 투자 자산	주거, 오피스, 리테일	인프라, 데이터센터, 헬스케어, 주거	주거, 리테일, 호텔	물류, 리테일, 오피스
배당 주기	반기 배당	월 배당, 일부 리츠 월 배당	분기 배당	분기 배당
기관투자자 비중	낮음	높음	중간	높음
리츠 간 M&A	제한적	활발	제한적	중간

 

해외 리츠 시장과 국내 리츠 시장의 차이점

• 미국과 싱가포르는 데이터센터, 헬스케어, 주거 리츠가 활성화
• 일본 리츠는 주거 리츠 비중이 높으며, 안정적인 배당 구조
• 한국 리츠는 공모 리츠 활성화 부족 및 기관투자자 참여 저조 (국내 연기금 및 보험사의 투자 제한 영향)

 

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4. 리츠 M&A 및 대형화 전략 분석

국내 리츠 M&A 및 대형화 전략 사례(2024년 기준)

• NH올원리츠: NH올원리츠를 중심으로 신규 자산 편입을 확대
• 롯데리츠: 롯데쇼핑 부동산 자산 추가 편입으로 자산 규모 확대
• SK리츠: 그룹 계열 자산을 지속 편입하여 성장 중
• 신한알파리츠: 해외 부동산 투자 확대로 대형화 전략 추진

 

리츠 대형화의 필요성

1. 유동성 확보: 상장 리츠의 시장 거래량 증가 필요
2. 규모의 경제: 자산 규모가 커질수록 운용 효율성 증가
3. 투자자 신뢰 확보: 대형 리츠는 기관투자자의 선호도가 높음
4. 글로벌 투자 유치: 해외 기관투자자의 관심을 끌기 위해 대형화 필수

 

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5. 투자자 관점에서 리츠 투자 진입 전략

리츠 투자 시 고려 요소

고려 요소	설명
금리 변동성	금리 상승 시 리츠의 조달 비용 증가 및 부동산 가치 하락 가능성
부동산 경기	경기 침체 시 공실률 증가 가능성
배당수익률	배당 매력이 높은 리츠 선별 필요
세제 혜택	리츠 투자 시 세금 감면 혜택 고려
글로벌 투자 가능성	국내 리츠의 해외 부동산 투자 포함 여부 분석

 

투자자 맞춤형 리츠 투자 전략

• 안정적인 배당 수익을 원하는 투자자 → 오피스, 주거 리츠 선호
• 고성장 섹터 투자 선호 → 데이터센터, 헬스케어 리츠 집중
• 장기적인 자본 이득 추구 → 해외 자산 편입 리츠 검토

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6. 결론 및 전망

• 2025년 리츠 시장 150조 원 돌파 전망 (한국리츠협회 2024년 자료 기준)
• 금리 안정화 및 정부 지원으로 공모 리츠 시장 확대 가능성 (세제 혜택, 기관투자 활성화 정책 등)
• 기업들은 리츠를 활용한 재무 전략 수립 필요, 운용사들은 대형화 및 차별화 전략 추진해야 함
• ESG, 데이터센터, 헬스케어 등 신성장 섹터 리츠 투자 기회 확대

 

 

 

활용한 자료:

 

https://www.koramco.co.kr/reits/reits_01Page.do

https://www.kareit.or.kr/invest/page2.php
https://www.kareit.or.kr/reference/page1.php
https://money2.daishin.com/E5_Data/service/reits/REITs_ABC_2.pdf
https://www.kareit.or.kr/invest/page2_2.php
https://housing-post.com/View.aspx?No=3494787
https://m.kbam.co.kr/board/view/441
https://m.kbam.co.kr/board/view/577
https://m.kbam.co.kr/board/view/570
https://files-scs.pstatic.net/2024/06/17/Qf4cEdqxoz/240617%28%EB%B6%99%EC%9E%841%29_%EB%A6%AC%EC%B8%A0_%ED%99%9C%EC%84%B1%ED%99%94_%EB%B0%A9%EC%95%88%20%281%29.pdf
https://www.lawtimes.co.kr/LawFirm-NewsLetter/199572
https://infoekek.com/6